区画整理された土地は特に問題ありませんが、入り組んだ路地にある土地は、道路の問題が生じることがあります。
芦屋で土地探しをしていると、予算の壁や物件の少なさの問題があり、割安な土地が出てきた場合、許容できるリスクの範囲内なのか、どうなのか判断する必要が出てくることがあります。
＜私道＞
道路には、市町村が管理する道路の他に、住民が所有、管理する「私道」があります。
私道では、水道管の工事等や通行に「所有者全員の許可」がいるため、「承諾書」がないと、建築までに労力を要する場合があります。
その他、代表的な私道トラブルとしては、
- 私道では駐車違反を警察が取り締まれない
車庫法違反は可能ですが、昼間12時間、夜間8時間以上の駐車が条件で証拠提出が必要です。
私道の入り口で違法駐車されてしまうと、大型車や運転技術の問題で車が出しにくい、駐車場に入れられない等になり、移動させてもらう手間が生じたり、最悪、車が出せないケースが出てきます。
- 道路族の問題
近所に馴染めない、子供の遊びで悩まされる、「道路族の問題」は時々話題になります。
袋小路の私道で、子供の遊びや宴会等の騒音がある場合、騒音には認定されるものの、「コミュニケーションの場」ということで、違法性はない！との判例も多いようです。新規分譲地では子育て世代が多数いることになり、文化的に少数派に回ってしまうと住みにくさが生じることがあるようです。
- 車両通行問題
通行権は、歩行者には認められていますが、車両の進入が許可されない場合があります。
そのため、駐車場を作っても、一部の所有者の強硬な反対があれば、車が進入させられない、、ということもありえます。こういう土地には芦屋でも一度遭遇しました。
トラブル解決が得意な方は問題ありませんが、、気が弱い人や、人に気を遣いすぎる人は、リスクがあることを知っている方が無難かと思います。
＜道路法での道路＞
昔からの住宅街には、道路のように見えていてもただの空地、、と区分されていて、「道路法で定められた道路」ではない場合が稀にあります。
道路台帳なるものもあるようなので、一応、確認が必要です。「建築基準法上の道路」に2m以上の接道義務を満たしていないと、建物の新築は出来ません。
・「通常の道路」：幅員4m以上の道路法による道路（国道・市道等）(42条1項1号道路)
・「位置指定道路」：行政により位置の指定を受け作られた「私道」 (42条1項5号道路)
・「みなし道路」：幅員が4m未満で、建築基準法以前から市街地であったため、道路とみなされている道路(「42条2項号道路」)
・「43条但し書き」：敷地周辺に、「空地」や「通路（参道や農道等）」があるため、許可がおりれば、建築することが認められる道を「第43条但し書き道路」と呼びます。許可がおりなくなる可能性もあり、格安、現金購入でない場合は見送るのが無難でしょう。
・前面道路の幅が4.5m以下の場合、容積率がカットされる場合があります。道路の幅員(m)×0.4×100の値が土地の容積率以下の場合、この数値が容積率になります。
上記の用語については、知っていないと物件検索の手間が増えるので、知っている方が無難となります。
