危険！！ワンルームマンション投資①新築リスク
プレサンスコーポレーションという会社から
「堀江の新築ワンルームマンションどうですか？？」という電話が突然ありました。
「将来の資産、年金に！！」
「みんな大好きブランド店がある街！！」
「東京なら5000万円！！」
等、適当な話しをされましたが、、
まあ、いわゆる、ワンルームマンション投資の電話 というモノです。
「1800万円で、家賃が6.5万円」だそうで、表面利回りが４％程度ですが、、
税金(固定資産税 年間約5万円)
修繕積立金等(年間約9万円)
賃貸管理会社への経費(年間8万円)
をひくと、年間収入は約55万円 になってしまいます。
フルローンで購入の場合、
金利2％で30年ローンなら月々66000円 年間78万円の返済になり
「1年で23万円！！」は持ち出しになる計算です。
つまり、、 23万円×30年で690万円
30年後、690万円以上で売れればプラスになる計算です。
（空き室の経費 家賃下落分、売却時の諸経費も上乗せが必要にはなりますが、、）
ちなみに、フルローンで購入の場合、日々の持ち出しが出ない金額は、「諸経費込みで1300万円程度」になります。
新築ワンルームマンションのメリットは、、「提携先のローンが通りやすい」これのみです(＝販売業者 銀行は儲かる！！）
月々2万円支払うなら、、住宅ローンの繰り上げ返済を真面目に行うか、ＩＤＥＣＯで30年720万円積み立てれば、節税効果があるのと、1000万円くらいは可能かとは思いますね。
ボルボ V40 リモコンキー 複製
コロナ禍で、通勤時の感染対策のため、2020年に5年落ちのボルボV40 T5を購入しました。走行距離は15万キロで70万円くらいで購入してみました。エンジンは245馬力、ATは8速なので加速はスムーズなのですが、乗った感触としては日本車とほぼ変わらない感じです。高速しかほぼのらないのですが燃費も15キロくらいはいく気がします。
購入した後で気が付いたのですが、リモコンキーが一つしかありません！！
鍵が一つだと紛失や忘れた場合困るので、ディーラーとは無関係な中古車屋で購入した車ですが、西宮のボルボディーラーに行って、リモコンキーの複製を依頼しました。
「リモコンキー本体が22000円 設定に15000円ほどで、計37000円」
ほどで、取り寄せに1週間ほどかかりましたが、合鍵の作成はできました！！
最近、西宮のボルボディーラは経営母体が変わったそうですが、受付の女性は上品で対応も丁寧な感じで、非常に良い雰囲気でした！！
芦屋からおでかけ旅行⑥六甲山アスレチックパーク ＧＲＥＥＮＩＡ
六甲山にあったアスレチックが2021年にリニューアルされました。
六甲スノーパークと同じ場所にありますが、
「陸上」「筋肉系」「水上」「空中」の4エリアにわかれ、
それぞれ、40～50分程度といった感じでしょうか
休日は結構な混雑です。
リニューアル前は難易度の低いアスレチックでしたが、
リニューアル後は激烈に難しいです。
池上にあるワンダーアメンボ―では、
「一歩間違えば池に落ちる！！」
というレベルでなく、
「必ず池に落ちる」「相当の運動神経があれば落ちずに済む」
というレベルで、5分に1人程度は池の中に落ちています。
（更衣室 シャワー完備です）
とにかくレベルは高く、テレビのサスケ、のようなモノも多く、
特別なトレーニングをしている大人か、
異常に運動神経の良い学生くらいしかクリアは難しいです。
クリアできないのを嬉しがる！！
池に落ちて嬉しがる！！
という設定な感じなので、「本格的な運動スタイルで行く」のが無難です。
難しいのを外せば、山のある自然なので幼稚園児～小学生でも楽しめます。
芦屋からのお出かけ旅行⑤ キッズプラザ大阪 扇町公園
「うっせえわ」のブームも一段落してきたようですが、YOUTUBEでは、替え歌やカバーがまだまだ多々でてくる状態です。「天才」というフレーズや、替え歌への親和性の高さから、幼稚園児や低学年の小学生への影響が絶大で、、「うっせえ」「くっせえ」等エレベーターの中などで連呼されると、「自分のことか？」と、気分を害する人もいるでしょう。
「反抗的な気持ちを歌う曲は昔からあるので心配ご無用」等の意見が有識者の見解として出たりしましたが、
「人前で歌われるとトラブル発生の危険性がある」
「葛藤や抑圧の内容が貧弱で広がりやストーリー性がない」
ということが、問題の本質ではないでしょうか
大阪駅から一駅の天満駅、芦屋から車で30分ほどにある子供向けの科学館。車の場合は、キッズプラザの駐車場(1500～2000円)より付近の駐車場が安いです。
科学館的な設備と、キッザニア的な職業体験ができる施設です。
よくある科学館的な場所は、時代遅れになっているモノや、整備不良が多いですが、
キッズプラザのモノは、
球を転がしたり、巨大シャボン玉、ドライヤー的な風でビーチボールを浮遊させたり、、
ローテク系で目新しさはないですが、バランスや出来がよく秀逸です。
子供の満足度は不明ですが、大人にはキッザニアより楽しめます。
屋内のキッズプラザで2，3時間過ごした後は、隣にある「扇町公園」の滑り台はなかなか面白く、その後、「天満商店街」にも寄れれば、買い物や食事もクリア出きるエリアではありますね。
芦屋からおでかけ旅行④六甲山スノーパーク
コロナ感染拡大で緊急事態宣言が出て、辛い日々が続いております。11月以降より、季節的な要因により増加していたことと、やはり、年末にかけてのクリスマス、忘年会、帰省により感染は拡大したようです。
1月10日前後をピークにコロナ陽性者は減少傾向ですが、、「緊急事態宣言の効果は2週間遅れで出る」と考えれば、1月13日から発動された緊急事態宣言の効果のほどは？？必要性はあったのか？となり、今後、検証は必要と思われます。
芦屋から30分程度で有料道路をつかわず行ける人工スキー場です。
日本海側とかに住んでない限り、これほど近いスキー環境はないでしょう。
ただ、、短い通常のコースが２本のみで、
子供、ビギナー用のスキースペース、ソリ遊びスペース、雪遊びスペースがあるだけの小さなゲレンデなのと、
「大人2200円 子供1100円」の入場料がネックになります。
たいていの施設では、「前売り券」等を購入してもわずかな節約効果しかありあせんが、、
六甲山スノーパークの入場券は、メルカリやヤフオクで700円～800円前後で買えるので、
行くのが決まっているなら必ず買っておくのが良いでしょう。
家族4人で、入場料3000円なら凄くお気楽に見えてきます。
(その他、駐車場代1500円 リフト代はかかります）
子供用のスキー板やブーツはレンタルするより、
これもヤフオク等で購入が無難です。
子供用は5000円程度～購入可能で、サイズアウトすれば売却もできます。
子供用のスクールですが、、
幼稚園児用のスノイルキッズスクールが 2時間で8000円
小学生用のスクールは 1日で5600円 となります。
スノイルキッズスクールは楽しいスクールですが、、
「上達してしまいます！」というモノではありません。
「楽しくて良かったね！！」という体験がメインになります。
小学生用のスクールは 午前2時間、午後2時間という割安な上に、
こちらは数回参加すれば、六甲スノーパークを滑走！出来る程度に上達する効果があります。
子供が小学3年生くらいまでは非常に重宝する六甲山スノーパークです。
親にも、短いコースくらいが疲れずに滑れてちょうどよく、
ビギナー用のコースにはベルトコンベアもあり、人力で上り下りしなくても良いのも魅力です。
芦屋市での不動産購入⑮土地購入での問題事項(水道管 擁壁) 三浦春馬さん追悼
2020年7月18日、三浦春馬さんが亡くなられたことが報道され、心がザワザワした感じが今も残っております。
ごくせんやブラッディーマンディーは見ておりました。心からご冥福をお祈りします。
子供の頃から、安心感が少ない環境や慢性的なストレス状態が続いていると、やる気をなくしたり、ふさぎこんだり、暴力や違法行為に走ったり、という、「分かりやすい」行動につながるイメージがありますが、、
一方では、
「何か評価されることに没頭」し、際立った結果を残すようになるケースや、
「対人的な空気を読み過ぎる」ようになり、他人に優しくなりすぎたり、場を盛り上げたり、、と、
ストイックな取り組みや、トラブルを未然に防ぐことへの繊細で過剰な気配りにより、心の痛みや不安解消を図っていくタイプに成長していくケースも少なからずあるようです。
「ストイックに努力する優等生」と「迷惑行為をする不良少年」、、
行動は真逆でも、両者とも慢性的な不安感がその行動のモチベーションになっている場合があります（そのため、時に成長過程でキャラクターや行動が入れ替わってしまうこともあります）。
子育てをしていく上で「順風満帆に見える場合」も、周囲のケアや見守りが欠かせないのかもしれません。
＜水道管＞
芦屋では一戸の土地が分割され売り出される場合がありますが、分割される土地では、容量の問題で、一軒分の水道管や下水しかない場合があり、チェックが必要です。
2番目以降の購入者は、水道管を新たにひかないといけなくなりますが、水道管工事は、1m引き込むのに1.5万円程度かかるとされ、時に数十m必要な場合もあります。
→ 複数区画に分割される場合は、先に契約する方が有利な場合もあります。
＜擁壁＞
擁壁あり、、とさらっと書かれている場合がありますが、「高さ2m」を超える擁壁は、建築確認が必要となります。既存の擁壁が古く、建築確認がなければ作り直す必要が生じます。
擁壁やブロック塀は、所有者が隣地の所有者になっている場合もあり、作りなおす場合、話し合いが必要になることがあります。
＜角地＞
幅員6m以上の道路に面する角地では角地緩和がある場合があり、建蔽率が10％緩和されます。
道路だけでなく、一方が公園等でも適用されるため、見逃しがないかチェックも必要です。角地緩和が適応されない角地では、価格が高くてもメリットは少ないかもしれません。
＜計画道路＞
敷地が計画道路になっている場合、取り壊しが簡単なように木造しか建てられない場合があります。計画段階なだけで、価格がお得ならデメリットにならない場合もあります。
芦屋市での不動産購入⑭土地購入で問題になりやすい事項(私道、道路族）
区画整理された土地は特に問題ありませんが、入り組んだ路地にある土地は、道路の問題が生じることがあります。
芦屋で土地探しをしていると、予算の壁や物件の少なさの問題があり、割安な土地が出てきた場合、許容できるリスクの範囲内なのか、どうなのか判断する必要が出てくることがあります。
＜私道＞
道路には、市町村が管理する道路の他に、住民が所有、管理する「私道」があります。
私道では、水道管の工事等や通行に「所有者全員の許可」がいるため、「承諾書」がないと、建築までに労力を要する場合があります。
その他、代表的な私道トラブルとしては、
- 私道では駐車違反を警察が取り締まれない
車庫法違反は可能ですが、昼間12時間、夜間8時間以上の駐車が条件で証拠提出が必要です。
私道の入り口で違法駐車されてしまうと、大型車や運転技術の問題で車が出しにくい、駐車場に入れられない等になり、移動させてもらう手間が生じたり、最悪、車が出せないケースが出てきます。
- 道路族の問題
近所に馴染めない、子供の遊びで悩まされる、「道路族の問題」は時々話題になります。
袋小路の私道で、子供の遊びや宴会等の騒音がある場合、騒音には認定されるものの、「コミュニケーションの場」ということで、違法性はない！との判例も多いようです。新規分譲地では子育て世代が多数いることになり、文化的に少数派に回ってしまうと住みにくさが生じることがあるようです。
- 車両通行問題
通行権は、歩行者には認められていますが、車両の進入が許可されない場合があります。
そのため、駐車場を作っても、一部の所有者の強硬な反対があれば、車が進入させられない、、ということもありえます。こういう土地には芦屋でも一度遭遇しました。
トラブル解決が得意な方は問題ありませんが、、気が弱い人や、人に気を遣いすぎる人は、リスクがあることを知っている方が無難かと思います。
＜道路法での道路＞
昔からの住宅街には、道路のように見えていてもただの空地、、と区分されていて、「道路法で定められた道路」ではない場合が稀にあります。
道路台帳なるものもあるようなので、一応、確認が必要です。「建築基準法上の道路」に2m以上の接道義務を満たしていないと、建物の新築は出来ません。
・「通常の道路」：幅員4m以上の道路法による道路（国道・市道等）(42条1項1号道路)
・「位置指定道路」：行政により位置の指定を受け作られた「私道」 (42条1項5号道路)
・「みなし道路」：幅員が4m未満で、建築基準法以前から市街地であったため、道路とみなされている道路(「42条2項号道路」)
・「43条但し書き」：敷地周辺に、「空地」や「通路（参道や農道等）」があるため、許可がおりれば、建築することが認められる道を「第43条但し書き道路」と呼びます。許可がおりなくなる可能性もあり、格安、現金購入でない場合は見送るのが無難でしょう。
・前面道路の幅が4.5m以下の場合、容積率がカットされる場合があります。道路の幅員(m)×0.4×100の値が土地の容積率以下の場合、この数値が容積率になります。
上記の用語については、知っていないと物件検索の手間が増えるので、知っている方が無難となります。
